Besser wohnen, klüger mieten: Was Sie für die Wohnungssuche wissen sollten

Weit vor dem Umzug in eine neue Wohnung oder ein Haus steht die Besichtigung an, um sich ein Bild von dem Gebäude und den Wohnräumen, der Lage und der Umgebung sowie den energetischen Rahmenbedingungen zu machen. Besonders letzter Punkt ist wichtig, damit Mieter einschätzen können, welche variablen Kosten noch auf sie zukommen. Bereits bei der Besichtigung, spätestens aber, bevor sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten sich Mieter also mit den folgenden Punkten beschäftigen: 

• Energieausweis prüfen 

• Dämmung, Isolierung und Wärmeschutz 

• Art und Zustand der Heizung 

• Baujahr 

Energieausweis prüfen

Jedes Wohngebäude, das verkauft oder vermietet wird, benötigt einen Energieausweis und Mieter und Interessenten haben das Recht, diesen Energieausweis einzusehen. Seitdem 2020 das Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten ist, müssen nicht nur Vermieter und Verkäufer, sondern auch Makler spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einen Energieausweis vorlegen. Auch wenn aus den Angaben des Ausweises ausdrücklich kein direkter Rückschluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch und die Kosten möglich ist, enthält er doch alle wichtigen Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes und bietet Interessenten einen ersten Überblick. Er ist zehn Jahre gültig und kann nicht verlängert werden. Danach müssen Eigentümer einen neuen Ausweis erstellen. Die für Mieter und Interessenten wichtigen Informationen auf dem Energieausweis sind: 

• Das Baujahr 

• Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser 

• Infos zur Nutzung Erneuerbarer Energien 

• Infos zu Lüftungskonzepten 

• Den Energiebedarf und die Energieeffizienzklasse 

• Die Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) 

Aus den Daten eines Verbrauchsausweises können Mieter den zu erwartenden Energieverbrauch fürs Heizen näherungsweise ausrechnen. Dafür wird im ersten Schritt die Wohnfläche mit 1,2 multipliziert, dadurch werden neben der Wohnfläche auch andere beheizte Flächen wie Flure und Treppenhäuser berücksichtigt. Das Ergebnis wird schließlich mit den Endenergieverbrauchskennwert multipliziert. Bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung mit einem Endenergieverbrauchskennwert von 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr (m2a) ergibt sich so folgende Rechnung: 

• 50m² * 1,2 * 150 kWh/m²a= 9.000 kWh/a. Die daraus resultierenden Heizkosten hängen von den individuellen Verträgen ab. 

Bei einem Bedarfsausweis ist so eine vereinfachte Rechnung nicht möglich. 

Dämmung, Isolierung und Wärmeschutz

Eine gute Wärmedämmung sorgt dafür, dass die Wärme beim Heizen nicht verloren geht und andersherum, dass sich die Innenräume im Sommer nicht zu stark erhitzen. Dass sich Wärme durch Bauteile bewegt, nennt man Wärmedurchgang und wird durch den U-Wert (Watt pro Quadratmeter und Kelvin, W/m²K) beschrieben. Je besser das Gebäude oder die Wohnung isoliert ist, desto niedriger der Wärmedurchgang und desto niedriger auch die Heizkosten. Während heutzutage eine gute Wärmedämmung sogar vereinzelt einen U-Wert von 0,2 W/m²K erreicht, beträgt der U-Wert der Außenwand bei vielen unsanierten Gebäuden eher 1,5 bis 2 W/m²K. Das können Mieter und Interessenten tun, um eine gute Dämmung zu erkennen: 

• Bei der Besichtigung prüfen, ob es an Türen und Fenstern einen Luftzug gibt. Spüren Sie einen Luftzug ist das ein Zeichen für eine schlechte Dämmung. 

• Findet die Besichtigung im Winter statt, können Sie prüfen, ob sich die Wände und Fenster kalt anfühlen. Ist das der Fall, kann das ebenfalls ein Zeichen für schlechte Dämmung sein. 

• Speziell bei Häusern erkennt man ebenfalls im Winter eine schlechte Wärmedämmung auch an abgetauten Stellen auf dem Schrägdach, nachdem es geschneit hat. Das bedeutet, dass an diesen Stellen Wärme entweicht. 

Bei Wärmedämmung geht es nicht nur um die Außenwände, auch die Lage der Wohnung im Gebäude spielt eine Rolle. Warme Luft steigt nach oben, deswegen sind Wohnungen in den oberen Stockwerken typischerweise wärmer als die unteren Stockwerke. Das sorgt im Winter für niedrigere Heizkosten, im Sommer aber unter Umständen auch für aufgeheizte Wohnräume. Andersherum benötigen die unteren Wohnungen eine gute Deckendämmung, damit die Wärme nicht nach oben entweicht. 

Art und Zustand der Heizung

Nicht alle Heizsysteme haben die gleiche Energieeffizienz. Hier spielen einerseits Alter und Zustand der Heizung und andererseits die Raumsituation eine Rolle. Größere Räume und Räume mit hohen Decken brauchen mehr Energie zum Heizen. Auch die Art des Energieträgers und die dadurch entstehenden Kosten spielen hier mit. Gas- und Ölheizungen sind beispielsweise von der CO2-Bepreisung betroffen, Wärmepumpen dagegen nicht. Somit entstehen unterschiedlich hohe Kosten.

Ebenso kann vor allem in Mietwohnungen der Unterschied zwischen Etagenheizung und Zentralheizung eine Rolle spielen. Beide Systeme haben ihre Vorteile. Durch die geringere Distanz zwischen Heizung und Wohnung arbeiten Etagenheizungen grundsätzlich effizienter und haben nur minimalen Wärmeverlust. Dafür sind Zentralheizungen in der Regel platzsparender und leiser, weil die Wärmeerzeugung meist im Keller des Gebäudes und somit weiter weg stattfindet. 

Baujahr

Grundsätzlich gilt: Modernere Systeme und Bauteile sind sparsamer und arbeiten effizienter als ältere. Das gilt sowohl für Heizungen (auch Wärmepumpen) als auch für alle für die Dämmung relevanten Teile des Gebäudes. Besonders Gebäude, die zwischen 1950 und 1970 entstanden sind, weisen deutlichen Nachholbedarf bei der Sanierung auf.  Das sind etwa 7 Millionen Bestandsgebäude und damit 37,5 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland. Besichtigen Sie ein Gebäude, das vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 entstanden ist, sollten Sie also auf jeden Fall Energieausweise und Informationen zu Dämmung, Energieeffizienz, energetischer Sanierung und Modernisierungsmaßnahmen einholen. Gebäude, die nach 2002 gebaut wurden, erfüllen in der Regel schon höhere Energiestandards. Um nach dem Einzug keine böse Überraschung zu erleben, können Sie zum Beispiel folgende Fragen stellen: 

• Wann wurde die Heizung das letzte Mal gewartet oder ausgetauscht? 

• Wurde das Gebäude energetisch saniert? Wenn ja, wann und was genau wurde gemacht?

• Wie hoch waren die Heizkosten in den letzten Jahren? Vermieter sind übrigens gesetzlich dazu verpflichtet, vergangene Nebenkostenabrechnungen vorzulegen. Zögern Sie also nicht, danach zu fragen. 

Außerdem ist bei älteren Wohngebäuden zusätzliche Vorsicht geboten: Zwischen 1930 und 1993 wurde in der Herstellung von Bodenbelägen, Dachplatten und Dämmstoffen Asbest verwendet. Während von fest gebundenem Asbest bei normaler Wohnungsnutzung grundsätzlich keine große gesundheitliche Gefahr ausgeht, können Asbestfasern in schwach gebundenem Asbest schon durch Erschütterungen oder durch bloßes Altern freigesetzt werden. Werden Asbestfasern eingeatmet und gelangen in die Lunge, können sie zu Lungenkrankheiten wie Asbestose führen und steigern das Risiko für Lungenkrebs und Brustfellkrebs. Ob das Gebäude sanierungsbedürftig ist, hängt letztendlich aber von seinem baulichen und technischen Zustand ab. Das wird für jedes Gebäude individuell entschieden.  

Auch wenn die energetischen Bedingungen bei der Wohnungswahl sicherlich eine Rolle spielen sollten, sind sie nur selten wirklich ausschlaggebend für die finale Entscheidung. Stattdessen spielen andere Faktoren wie die Lage, die Miete oder Einzelheiten im Vertrag, zum Beispiel was Haustiere angeht, weitaus stärker in die Entscheidung ein. Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten sie also folgende Fragen beantworten: 

• Kann ich mir die Miete leisten? Die Faustregel besagt, dass man nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete ausgeben sollte. In 2022 lag die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland bei 27,8 Prozent für die Bruttokaltmiete. Dazu kommen noch notwendige Nebenkosten für Strom, Heizen, Internet, usw., die Sie ebenfalls berücksichtigen müssen. Zusätzlich zur Miete fällt auch eine Mietkaution an, die höchstens drei Monatsmieten betragen darf. Sie ist zwar zu Beginn der Mietszeit fällig, Mieter können sie aber auch in bis zu drei monatlichen Raten zahlen. 

• Staffel- oder Indexmiete? Während bei einer Staffelmiete die schrittweise Erhöhung der monatlichen Miete von vornherein vereinbart ist, orientiert sich eine Indexmiete am Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelt und veröffentlicht wird. Bei einer Indexmiete können Mieter also auch Mietpreissenkungen durchsetzen, was in der aktuellen Situation aber eher unwahrscheinlich ist. Die Vereinbarung einer Staffelmiete schützt die Mieter auch vor zusätzlichen Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen oder ähnlichem. 

• Wie lange will ich in dieser Wohnung bleiben? Je nach Lebenssituation und Familienplanung eignen sich manche Wohnungen nur übergangsweise. Bei einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten sind Mieter in dieser Hinsicht recht flexibel und genießen darüber hinaus noch zusätzlichen Schutz. Vermieter müssen ab einer Mietdauer von 5 Jahren eine längere Kündigungsfrist von 6 Monaten beachten, ab einer Mietdauer von 8 Jahren erhöht sich die Frist auf 9 Monate. Wichtig zu beachten: Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist steht als die gesetzlichen 3 Monate, so gilt diese nur für die Vermieter. Andersherum profitieren nur die Mieter von einer kürzeren Kündigungsfrist im Mietvertrag. Vermieter müssen sich immer mindestens an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. In Ausnahmesituationen haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen oder bei unzumutbaren Zuständen in der Wohnung. 

• Sind Haustiere erlaubt? Auch wenn Vermieter oft versuchen, Haustierverbote durchzusetzen, ist die Gesetzeslage in dieser Hinsicht barmherziger. Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist aus rechtlicher Sicht unwirksam. Kleintiere wie Hamster, Mäuse oder Fische sind immer erlaubt. Katzen und Hunde sowie exotische Tiere (Vogelspinnen, Schlangen) brauchen trotzdem die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann in Einzelfällen ein Haustier ablehnen, muss dafür aber sachliche Gründe anführen. Wenn im Mietvertrag nichts zu dem Thema steht, dürfen Mieter Haustiere halten. Sie sollten den Vermieter aber vorsichtshalber trotzdem darüber informieren – und sei es nur aus Höflichkeit oder des guten Willens wegen. 

• Ist die Umgebung kinderfreundlich? Vor allem für Paare mit Kindern oder Kinderwunsch ist es wichtig, in einer Gegend zu wohnen, in der die Kinder gut und sicher heranwachsen können. Sie sollten sich nicht nur mit der Wohnung und dem Wohngebäude auseinandersetzen, sondern auch die Umgebung auskundschaften, nach Spielplätzen, Schulen und Kindergärten Ausschau halten und gegebenenfalls die polizeiliche Kriminalstatistik einsehen. 

Durch gesetzliche Regelungen und vertragliche Details, Statistiken und Daten können Sie sich zwar einen guten Eindruck von einer Wohnung verschaffen und davon, ob die Gegend lebenswert ist. Letztendlich ist aber das Wichtigste, dass Sie sich in der Wohnung wohlfühlen und gerne dort leben. Das kann auch entgegen der datenbasierten Erwartung der Fall sein.